Инвестирование в недвижимость — это самый распространенный способ вложения свободных финансов в России. Это факт, который подтверждает исследование аналитического центра ДОМ.РФ этого года. По его данным, 73% приходится на покупку квартир. Чтобы успешно инвестировать в недвижимость, нельзя просто купить понравившуюся квартиру — нужно прислушиваться советам экспертов и учитывать множество факторов. В этой статье мы рассмотрим пять правил, которые помогут вам достичь успешных инвестиций в недвижимость.
Недвижимость можно сдавать в аренду или перепродать. В обоих случаях предпочитают инвестиции на начальном этапе строительства — когда готовят котлован и заливают фундамент.
Какой способ лучше?
Выбор стратегии зависит от предпочтения инвестора и его готовности выделять дополнительное время.
Вложения в недвижимость с целью перепродажи принесут быстрый доход и не потребуют значительных временных затрат. Для реализации стратегии инвестору нужно купить объект на этапе котлована, дождаться момента сдачи дома в эксплуатацию и продать недвижимость.
Сдача в аренду обеспечит стабильным доходом, но потребует много времени. Обычно инвесторы приобретают квартиру, делают ремонт и сдают ее в аренду посуточно или на срок от года (11 месяцев по договору). Впоследствии жилье перепродают с прибылью или оставляют в личное пользование.
➔ Вторая стратегия выгоднее, но инвестору придется уделять ей время и силы. Первая подходит тем, кому интересен доход при минимальной вовлеченности через короткий срок.
Недвижимость можно сдавать в аренду или перепродать. В обоих случаях предпочитают инвестиции на начальном этапе строительства — когда готовят котлован и заливают фундамент.
Какой способ лучше?
Выбор стратегии зависит от предпочтения инвестора и его готовности выделять дополнительное время.
Вложения в недвижимость с целью перепродажи принесут быстрый доход и не потребуют значительных временных затрат. Для реализации стратегии инвестору нужно купить объект на этапе котлована, дождаться момента сдачи дома в эксплуатацию и продать недвижимость.
Сдача в аренду обеспечит стабильным доходом, но потребует много времени. Обычно инвесторы приобретают квартиру, делают ремонт и сдают ее в аренду посуточно или на срок от года (11 месяцев по договору). Впоследствии жилье перепродают с прибылью или оставляют в личное пользование.
➔ Вторая стратегия выгоднее, но инвестору придется уделять ей время и силы. Первая подходит тем, кому интересен доход при минимальной вовлеченности через короткий срок.
Правило 1. Выбирайте надежного застройщика
Поиск квартиры в новостройке целесообразно начать с анализа застройщиков в вашем городе. Доверять начинающим строительным компаниям рискованно, потому что они могут задержать сдачу объекта, выполнить часть работ некачественно или вовсе не достроить дом. Выбирайте девелоперов с портфолио от трех успешно реализованных проектов с положительными отзывами.
С момента появления эскроу-счетов инвестиции на этапе строительства стали безопаснее, потому что теперь деньги покупателей хранятся не у застройщика, а на специальном счете в банке. Девелопер получает доступ к средствам без ограничений только после сдачи объекта. Так что в случае банкротства компании инвестор получит деньги назад. Однако потраченное время никто не вернёт, поэтому важно проверять застройщиков перед покупкой.
Рекомендуем изучать компании на сайте наш.дом.рф и проверять их в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Обращайтесь с осторожностью к застройщикам, которые переносят сроки сдачи объектов или имеют проблемные жилые комплексы в портфолио.
Убедитесь, что у выбранного застройщика есть разрешение на строительство и другие документы. Посмотрите статус компании в реестре банкротов, на сайте налоговой, арбитражного суда и ФССП.
С момента появления эскроу-счетов инвестиции на этапе строительства стали безопаснее, потому что теперь деньги покупателей хранятся не у застройщика, а на специальном счете в банке. Девелопер получает доступ к средствам без ограничений только после сдачи объекта. Так что в случае банкротства компании инвестор получит деньги назад. Однако потраченное время никто не вернёт, поэтому важно проверять застройщиков перед покупкой.
Рекомендуем изучать компании на сайте наш.дом.рф и проверять их в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Обращайтесь с осторожностью к застройщикам, которые переносят сроки сдачи объектов или имеют проблемные жилые комплексы в портфолио.
Убедитесь, что у выбранного застройщика есть разрешение на строительство и другие документы. Посмотрите статус компании в реестре банкротов, на сайте налоговой, арбитражного суда и ФССП.
Правило 2. Найдите лучшее время для покупки
Начало строительства — оптимальный момент для выгодных инвестиций в недвижимость. Стоимость жилья на этапе котлована минимальная, а значит доходность будет выше.
Способы получения прибыли от квартиры в новостройке:
Если ваша цель — сохранение капитала и инвестиции с меньшим риском, то вам подойдут готовые объекты недвижимости. При этом важно выбрать подходящий момент для сделки, когда цены находятся на минимальном уровне. При отсутствии непредвиденных экономико-политических событий уровень цен обычно зависит от сезонных колебаний.
Эксперты считают, что лучше всего покупать недвижимость в России летом. В это время года предложение на рынке обычно превышает спрос, и цены ниже по сравнению с другими периодами.
Что касается инвестиций в недвижимость за рубежом, то лучшие месяцы для покупки отличаются в зависимости от климатических, национальных и других особенностей. Например, на Кипре жилье может стоить меньше зимой, то есть в несезонное время.
Способы получения прибыли от квартиры в новостройке:
- Перепродажа квартиры после ввода объекта в эксплуатацию;
- Продажа недвижимости на завершающей стадии строительства по переуступке;
- Сдача готового жилья в аренду для получения стабильного дохода.
Если ваша цель — сохранение капитала и инвестиции с меньшим риском, то вам подойдут готовые объекты недвижимости. При этом важно выбрать подходящий момент для сделки, когда цены находятся на минимальном уровне. При отсутствии непредвиденных экономико-политических событий уровень цен обычно зависит от сезонных колебаний.
Эксперты считают, что лучше всего покупать недвижимость в России летом. В это время года предложение на рынке обычно превышает спрос, и цены ниже по сравнению с другими периодами.
Что касается инвестиций в недвижимость за рубежом, то лучшие месяцы для покупки отличаются в зависимости от климатических, национальных и других особенностей. Например, на Кипре жилье может стоить меньше зимой, то есть в несезонное время.
Правило 3. Изучайте спрос в городе
В каждом городе есть свои особенности, поэтому спрос на жилье бывает разным. Например, в крупные города России часто переезжают молодые люди — они не могут позволить себе дорогое жилье. Для молодежи отличным вариантом будет аренда студии или однокомнатной квартиры в спальном районе.
Как правило, самый высокий спрос на рынке у однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир в удаленных от центра районах с развитой инфраструктурой. Эксперты не советуют инвестировать в элитное жилье, очень большие квартиры и микростудии площадью менее 20 кв.м, поскольку такие объекты сложнее продать.
На что обращать внимание при выборе квартиры?
Этажность. Квартиры на первом и последнем этажах менее востребованы и стоят дешевле.
Планировка. Отдавайте предпочтение стандартной планировке. В комнатах с правильной квадратной или прямоугольной формой легче провести ремонт и расставить мебель.
Наличие балкона, кладовой и гардеробной. Некоторым жильцам важно наличие лоджии в квартире, а подсобные помещения могут послужить дополнительным преимуществом.
Парковка и закрытый двор. Наличие охраняемой парковки порой играет решающую роль при выборе квартиры автовладельцами, а семьи с детьми предпочитают закрытые территории ЖК с детскими площадками. Такие дополнительные удобства привлекают больше потенциальных покупателей или арендаторов.
Как правило, самый высокий спрос на рынке у однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир в удаленных от центра районах с развитой инфраструктурой. Эксперты не советуют инвестировать в элитное жилье, очень большие квартиры и микростудии площадью менее 20 кв.м, поскольку такие объекты сложнее продать.
На что обращать внимание при выборе квартиры?
Этажность. Квартиры на первом и последнем этажах менее востребованы и стоят дешевле.
Планировка. Отдавайте предпочтение стандартной планировке. В комнатах с правильной квадратной или прямоугольной формой легче провести ремонт и расставить мебель.
Наличие балкона, кладовой и гардеробной. Некоторым жильцам важно наличие лоджии в квартире, а подсобные помещения могут послужить дополнительным преимуществом.
Парковка и закрытый двор. Наличие охраняемой парковки порой играет решающую роль при выборе квартиры автовладельцами, а семьи с детьми предпочитают закрытые территории ЖК с детскими площадками. Такие дополнительные удобства привлекают больше потенциальных покупателей или арендаторов.
Правило 4. Отдавайте предпочтение локации
Расположение — ключевой фактор, влияющий ликвидность объекта. Ее нельзя изменить, в отличие от ремонта, поэтому важно найти удачное место сразу.
Что лучше: недорогая квартира с отличным ремонтом на окраине города или жилье со скромным ремонтом в хорошем районе?
– Эксперты посоветуют выбрать второй вариант. Арендаторы в первую очередь выбирают квартиру по расположению, а ремонт всегда можно обновить.
Всегда учитывайте перспективы развития района. Для этого изучите генеральный план развития территории и проверьте, в каком направлении будут менять инфраструктуру района. По возможности узнайте, не планируют ли строить торговый центр на месте парка или здание, которое может испортить вид из окна.
Транспортная доступность тоже играет важную роль. Люди предпочитают покупать или арендовать квартиры в домах рядом с остановками общественного транспорта. Например, в Москве считается удачным такое расположение, при котором путь до ближайшей станции метро занимает менее 20 минут.
Оцените загруженность автомагистралей и спросите мнение жителей района. Если многие жалуются на постоянные пробки, то добраться до вашего жилого комплекса будет непросто на машине или автобусе.
Обратите внимание на расстояние до вредных производств, электростанций, шумных трасс и других объектов, наносящим вред экологии района. Не инвестируйте в недвижимость в районах с крупными предприятиями, иначе придется тратить больше времени на поиск арендаторов или продажу.
Что лучше: недорогая квартира с отличным ремонтом на окраине города или жилье со скромным ремонтом в хорошем районе?
– Эксперты посоветуют выбрать второй вариант. Арендаторы в первую очередь выбирают квартиру по расположению, а ремонт всегда можно обновить.
Всегда учитывайте перспективы развития района. Для этого изучите генеральный план развития территории и проверьте, в каком направлении будут менять инфраструктуру района. По возможности узнайте, не планируют ли строить торговый центр на месте парка или здание, которое может испортить вид из окна.
Транспортная доступность тоже играет важную роль. Люди предпочитают покупать или арендовать квартиры в домах рядом с остановками общественного транспорта. Например, в Москве считается удачным такое расположение, при котором путь до ближайшей станции метро занимает менее 20 минут.
Оцените загруженность автомагистралей и спросите мнение жителей района. Если многие жалуются на постоянные пробки, то добраться до вашего жилого комплекса будет непросто на машине или автобусе.
Обратите внимание на расстояние до вредных производств, электростанций, шумных трасс и других объектов, наносящим вред экологии района. Не инвестируйте в недвижимость в районах с крупными предприятиями, иначе придется тратить больше времени на поиск арендаторов или продажу.
Правило 5. Считайте рентабельность инвестиций
Рентабельность инвестиций в недвижимость (ROI) рассчитывается по формуле:
Срок окупаемости инвестиций зависит от выбранной стратегии. Если вы приобретаете строящуюся недвижимость, то вы сможете получить прибыль с перепродажи после сдачи объекта, то есть примерно через 3 года. Арендная недвижимость полностью окупится через 8–10 лет.
Доходность от аренды
Доходность от аренды обычно выражается в процентах годовых и представляет собой сумму всех арендных платежей за год.
При расчете суммы вложений учитывайте стоимость покупки недвижимости, расходы на ремонт, размер текущих платежей и налогов.
Что может снизить доходность арендного жилья?
- периоды простоя квартиры, когда ее никто не арендует;
- просрочка платежей со стороны арендаторов;
- непредвиденные обстоятельства, такие как ремонт или устранение поломок.
Средняя доходность от долгосрочной аренды квартиры равна 5%, посуточная аренда может приносить до 30% годовых. Однако сдача недвижимости посуточно требует больше усилий и подвержена риску простоя жилья или нанесению серьезного ущерба, который не компенсирует залог.
Доходность от перепродажи
В этом случае прибыль достигается за счет разницы между ценой продажи и затратами на приобретение объекта.
Выделяют две популярные стратегии инвестирования:
- Покупка жилья на этапе строительства и продажа после сдачи объекта. При грамотном выборе недвижимости доходность может достигнуть 80% годовых.
- Флиппинг — покупка квартиры, ремонт и перепродажа по более высокой цене. Заработать на реализации объекта можно до 40% доходности, на ремонт и продажу уходит 3–4 месяца.
Выгодно ли вкладывать в недвижимость на вторичном рынке?
Покупка вторичного жилья — не самая выгодная инвестиция, поскольку жилая недвижимость увеличивается в цене примерно на уровень инфляции. Такая стратегия в лучшем случае поможет сохранить капитал, но не увеличить его.
Альтернативные виды инвестирования в недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость — распространенный способ получения пассивного дохода среди опытных инвесторов. Офисы, магазины, склады и другие нежилые помещения можно перепродать или сдавать в аренду. Доходность выше, чем в случае и жилыми объектами, но и вложения превышают десятки или сотни миллионов рублей.
Среди российских инвесторов повышается спрос на инвестиции в зарубежную недвижимость в связи с высокой инфляцией в стране. У таких вложений много преимуществ: защита капитала от обесценивания рубля, высокий пассивный доход в валюте, получение ВНЖ в другой стране и не только. В 2024 году россияне чаще всего вкладываются в недвижимость Таиланда, Индонезии, ОАЭ, Кипра, Испании и Грузии.
Для инвесторов с небольшим капиталом подойдут коллективные инвестиции в недвижимость. Суть формата — в объединении денег частных инвесторов в один объект для получения прибыли. Минимальный порог входа обычно небольшой. Управляющая компания самостоятельно занимается подбором недвижимости, сделками купли-продажи, сдачей в аренду и управлением. Коллективные вложения удобны как опытным, так и начинающим инвесторам.
AllTogezer предлагает выгодный формат коллективных инвестиций в недвижимость за рубежом с минимальным взносом от 500 тысяч рублей и гарантированной доходностью 25% годовых в валюте. Управляющая компания работает по договору совместного инвестирования, где прописаны все условия и гарантии. Инвестиционный период обычно длится 6–12 месяцев. Подробности можно узнать на сайте или напрямую у менеджера AllTogezer.
Среди российских инвесторов повышается спрос на инвестиции в зарубежную недвижимость в связи с высокой инфляцией в стране. У таких вложений много преимуществ: защита капитала от обесценивания рубля, высокий пассивный доход в валюте, получение ВНЖ в другой стране и не только. В 2024 году россияне чаще всего вкладываются в недвижимость Таиланда, Индонезии, ОАЭ, Кипра, Испании и Грузии.
Для инвесторов с небольшим капиталом подойдут коллективные инвестиции в недвижимость. Суть формата — в объединении денег частных инвесторов в один объект для получения прибыли. Минимальный порог входа обычно небольшой. Управляющая компания самостоятельно занимается подбором недвижимости, сделками купли-продажи, сдачей в аренду и управлением. Коллективные вложения удобны как опытным, так и начинающим инвесторам.
AllTogezer предлагает выгодный формат коллективных инвестиций в недвижимость за рубежом с минимальным взносом от 500 тысяч рублей и гарантированной доходностью 25% годовых в валюте. Управляющая компания работает по договору совместного инвестирования, где прописаны все условия и гарантии. Инвестиционный период обычно длится 6–12 месяцев. Подробности можно узнать на сайте или напрямую у менеджера AllTogezer.